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深度:过去5年,西安哪些板块最具成长性?未来会怎么样?

西安楼市 2020-06-28 10:07:24


西安的房价过去十年经历怎么样的变化,房价涨的慢的原因、涨得快的因素有哪些?在本微前两次的推文《十年,西安发生了什么?西安楼市发生了什么?》和《西安房价与其说是一夜网红,不如说是已“熬成婆”!》中已经进行了初步的解读。今天,我们对近五年,即2012-2017年西安房价情况进行梳理解读,结合阅读,对西安房价情况会有更加全面的了解。


西安房地产市场是否适合投资?哪些区域最适合投资?哪些板块最有投资价值?这是购房置业人士最为关注的。从近5年西安全市房价的变化,及各区域和板块的具体情况,可以看出端倪。同时要注意的是,过去5年涨得最快的板块,未来是否会持续?



从上图可以看出,进入统计的八大区域中,从区域总体成交价看,2012-2017年这五年里,普通住宅价格涨幅较为明显的,依次是高新区、城内区、城北区、城西区


高新房价在八城区内最高。从2012年的7392元/㎡涨至2017年的10758元/㎡,每平米房价涨3366元,涨幅45.5%。其次为城内区。城西区房价除2016年有小幅下滑外,整体保持平稳上涨趋势,2017年涨幅明显,5年来涨幅达29.3%。相比之下,长安区、西咸新区普通住宅价格整体涨幅较慢。


那么,过去5年哪些区域的哪些板块升值潜力更大?选择性更强?从区域看,城北、城南、高新更适合投资客选择;从板块看,沣东新城板块、枫叶新都市板块、曲江二期板块、高新新区板块等在全市范围看,涨势明显。



下面,我们看看各区域各板块的具体情况:


▶城东:5年涨3899元/㎡,老动物园板块涨幅最高



从城东区普通住宅近5年成交价格走势图可以发现,老动物园板块普通住宅成交价格涨幅56.2%,每平米高达3899元;康复路板块次之,每平米涨2864元;交大板块每平涨1508元。这些板块都是较为成熟的城区。而浐灞板块每平涨1118元,则显示了新兴板块的强劲势头。在这些涨幅较高的几个区域,投资收益率明显。


随着城市版图的扩展,重大发展利好的出现,如生态环境、陕西自贸区等,新建城区的城市价值逐步兑现,城东老板块的热力将逐步被新板块替代。未来五年较有潜力的板块有浐灞板块、国际港务区板块、纺织城板块等,更长远地看,国际港务区板块的价值将更明显。


▶城南:吉祥村板块5年房价涨4895元/㎡



城南区整体涨幅明显,最高当属吉祥村板块,每平米涨了4895元/㎡,涨幅74.6%。小寨板块每平米涨3925元,电子城板块涨2800元/㎡。南稍门板块涨2696元/㎡,青龙寺、明德门、曲江板块均涨幅1800-1900元/㎡不等,航天基地板块涨1322元/㎡。上述板块的房价得益于已有的发展的基础


从发展趋势看,在城市配套处在完善起的曲江二期、航天基地板块等,依然存在一定的升值潜力。但这种潜力,主要推动力在于城市配套和氛围的完善,涨幅将是一个长期的缓慢的过程。


▶城西:水司板块最增值,5年涨5370元/㎡



城西区各板块个性特征明显,鱼化寨板块、桃园南路版块、水司板块房价涨势明显。水司板块涨5370元/㎡,涨幅86.7%属区域内最高;桃园南路版块涨4243元/㎡,鱼化寨板块涨4003元/㎡。相比之下,劳动公园板块房价自2016年略有下降,枣园板块上升不明显。


受城市发展空间变化影响,前几年发展不快的板块,目前进入快速发展期,鱼化寨板块、安庆远东板块等房价将在未来的五年时间里,有较大的变化。尤其值得关注的是鱼化寨板块,随着新一批品质楼盘的出现,产品和价格将会有大变化。


▶城北:大明宫板块领衔,5年涨4435元/㎡



城北区大明宫板块过去五年尤其是2016年以来涨幅最为明显,5年每平米房价涨了4435元,涨幅61%。龙首村板块房价每平米涨3304元,未央湖板块涨2196元/㎡,红庙坡板块(大兴新区)同样涨了1808元/㎡。


过去五年,城北整体属于平稳上涨态势,随着市政府北迁及交通、配套的升级,品牌房企纷纷进驻,商品住宅整体价格平稳上涨,但投资收益周期相对较长。大明宫板块受品牌企业开发的6个楼盘房价上涨过快影响,导致板块均价高于其他。


未来城北板块的红庙坡板块(大兴新区)、大明宫板块北翼等房价将进一步看涨。尤其是大明宫板块北翼,随着一批全国一线房企的进驻,品质楼盘相继面市,预计价格将进一步走高。


▶高新:高新路板块5年涨27161元/㎡,涨幅265%



高新区由于房价起点高,近几年基本为平稳上涨。2016-2017年,高新路板块的普通住宅价格突飞猛进,5年每平米价格上涨27161元,涨幅265%,为全市最高。西桃园板块每平米涨4217元,南窑头板块涨3746元/㎡,枫叶新都市板块每平米涨2696元/㎡。其他则相对平稳。


高新路板块的价格飞涨,最主要的因素有两个:一是沿线新盘渐少,二是出现了4万元左右一平的中大项目,在短时间内拉动了新房价格。这在过去五年的楼市中属于特例。中大项目价格最高,不代表其他项目也能买到同等价格,产品差异比较大。不能一概而论。


高新区房价目前位居西安全市前列,未来局部板块和新盘价格将持续走高,发展中的高新兴区板块价格将抬升。但也不排除高房价影响及西咸新区沣东新城、沣西新城发展利好的影响导致购房人群分流,从而影响高新房价。


▶西咸:沣东新城板块5年涨价173/



西咸新区过去五年价格变化不大,住宅主要集中在沣东新城三桥-世纪大道板块、沣西新城世纪大道板块、秦汉新城兰池大道板块。从检测的情况看,沣东新城板块5年涨价173元/㎡,相对保持稳定。而长安区韦曲板块涨势同样不明显,从过去五年的情况看,投资收益率不大。


随着2017年西咸新区交由西安托管,西咸新区的发展态势将发生重大变化,从长远看,西咸新区现有三大板块先发展的地位将进一步巩固,房价将继续坚挺,并逐步发生变化和分化


总结:通过过去五年的各区域板块住房价格的变化,可以看出:1、通过对过去房价的涨势情况看,城市的市郊,有规划但配套还不完善的地方,升值潜力大,但也有风险,抓住了机会,受益是明显的。2、城市核心区域核心地段,过去五年利好已经呈现,但未来将不再是“明星”,新兴板块将是主角,在老明星板块,小户型好出手,且风险小,适合投资。3、在新兴板块置业不要太挑剔,希望面面俱到,犹豫不决会错失机会,尤其是刚需置业。


数据制表=克尔瑞西安


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