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合肥房地产一骑绝尘  安徽三四线地区度日如年

合肥房叔 2020-07-10 07:34:11

今天想和大家谈一谈安徽除却合肥之外的,处境堪忧的安徽三四线城市的房地产市场及去库存现状。在合肥房地产到处呈现市场供需两旺蒸蒸日上,不但是赤膊上阵、大干快上而且是又好又快的火热房地产发展形势烘托下。是不是合肥做好、做到了安徽发展的火车头作用呢?这个话题很沉重,也不是三言两语能说得清楚的。



一直有那么一种说法,就是安徽省是举全省之力保合肥发展,而且其实更不为人知的是安徽三四线城市的苦不堪言和度日如年。我觉得有必要看一看以淮北、铜陵、马鞍山、池州等为代表的安徽其他地市房地产销售和去库存现状。


目前根据安徽楼市的每月成交监控数据,在安徽三四线地区还是有一些城市去库存效果很明显的。比如:阜阳、亳州、芜湖、六安、滁州这五个城市地区,成交量都是同比之下呈大幅增长的,去库存效果非常的明显。


城市
住宅成交套数住宅成交均价
1-7月7月1-7月7月
合肥55456
729310283
12250
马鞍山786488351345234
铜陵52136054812
5192
芜湖23467
337058555883
六安25240392843774628
安庆11889
233048504896
滁州27768463539643925
淮北55714644692
4659
淮南
95671774
40974181
蚌埠8402135949995200
阜阳
198072865
54855871
亳州8409139443314414
宿州
11032110942334265


比如2016年1-7月滁州和芜湖总成交套数分别为27768和23467套。其中7月滁州和芜湖分别成交套数同比增长191.6%和87.4%。


但是以淮北、宣城、马鞍山、铜陵、池州、黄山这几个地区近年来一直去库存效果不佳,在这几个地方的开发商基本是赚钱是非常艰难的。个人觉得这些地方做房地产如果能够战胜CPI,就已经是达成胜利目标了。



我们来看一看今年1-7月池州、淮北、铜陵、马鞍山的销售套数数据。大家可以看到这四个地区房地产销售套数是全省倒数的,7月单月的成交套数都是900套/月之下。按照现在合肥所有项目都是开盘当天日光售罄上千套的市场事实下,也就是说这些地区举全地区之力也无法匹敌合肥任何一个房地产项目。霸都合肥之第一霸居然是霸占房地产市场,也是彻底醉了。


我们在这里仅以马鞍山为例来分析安徽三四线城市的房地产去库存现状。今年1-7月马鞍山地区总成交套数是7864套,其中7月成交883套(居然7月成交同比还下降了22.7% !)。


马鞍山市自然是三线城市房地产市场了,下辖的当涂、含山自然是四线房地产市场了。根据数据倒推的话,马鞍山至少占据总数据的60%(1-7月成交大概是4718套,7月大概是530套),那么当涂、含山的数据至多是各占据总数据的20%(分别是1-7月成交大概是1572套,7月大概是177套!)。



比如说含山7月销售大概是177套,该地区在售商品房项目至少是20个之多。那么如果从拉平均角度来分析,含山地区平均到每个项目也就是8-9套/月。以这样的去化速度,含山这些项目能不能及时支付工程施工款都是一个大大的问号!这就是度日如年啊!



那么从马鞍山2016年的房地产销售数据来看,整个马鞍山地区去库存效果是非常不明显的。这个地区的开发商日子估计也是一家比一家难过,很难享受到国家去库存的大政策背景红利。究其原因呢?我觉得不外乎一下几点:


  1. 在生产制造业低迷的形势下,马鞍山地区唯一的重工业马钢近年来呈亏损态势。无法做到继续带动地区经济发展的火车头作用。

  2. 整个马鞍山地区的产业结构不尽合理,工业发展不均衡不发达。带动当地就业、投资落地和促进财政税收上扬作用不明显。

  3. 在没有支柱产业的大背景下,那么马鞍山地区的外来人口数量自然也是很少的。比如马鞍山的含山县在除了三峡库区移民之外,几乎就没有外来人口。而外来人口的带来和落地,是房地产去库存的重要杠杆。

  4. 马鞍山当地的人口近年来,更多的是呈现出“往外走留在外地”的趋势。比如含山县在全国各地做餐饮就是一个特色,如同当年的“无为小保姆”一样是含山人在外打拼的重要资本和平台。那么不但外来人口几乎没有,反倒本地人口不断向外走。我觉得这也是库存去化不佳的原因。

  5. 马鞍山地方政府特别是县级地区对房地产投资的依赖过重过大,土地财政几乎完全支撑了当地财政基础。从而造成了近年来供应的土地量过大,造成地区的商品房供应量远大于需求量,这也是去库存不明显的重要原因。

  6. 马鞍山当地政府对于城市规划、未来城区发展的控制和引导做得不够深不够细。区域内的违法违章建设纠正拆除力度不大速度缓慢,当地人更多习惯于自建自住的乡村生活状态。这里面地方政府近年来投入的拆迁安置房量过大过多,更是影响去库存需求的直接原因。并且地方政府对于去库存的政策支持力度几乎没有和市场反应迟钝,直接导致市场购房需求始终停滞不前。


以上简单概括了马鞍山地区的去库存不明显之几点原因,我想如何解决呢?还是需要调结构保增长吧。深化改革带来的阵痛是不可避免的,但是从长远发展来看这是完全值得的。




目前合肥房地产市场呈现的是全年旺季的极不正常市场形势,也就是所谓的“淡季不淡旺季更旺”。那么我觉得究其原因呢?其实是合肥集中了安徽最优质的政治、经济、文化、教育、体育、医疗、城市配套建设等利好资源,在合肥购房带来的各种利好和升值空间不断加大的现实下。那么合肥对全安徽省乃至省外外来人口的虹吸作用越来越明显。我想这就是所谓举安徽省全省之力来发展合肥吧。


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